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ALLORA, QUALE MUTUO CONVIENE?

La casa di proprietà rappresenta per gli italiani il principale punto d'arrivo di tutta una vita. E contrarre un mutuo, che può durare oltre 30 anni, rappresenta la più importante scelta finanziaria che le famiglie possono fare.

Non esiste un mutuo buono per tutti. Molte sono le variabili da considerare - l'età dei richiedenti, il tipo di impiego, il reddito, le condizioni economiche generali - e molte le caratteristiche del mutuo da scegliere – l'importo, la durata, il tipo di tasso, la sottoscrizione di eventuali polizze assicurative – solo per citarne alcune.

ECCO ALCUNE REGOLE DI BASE VALIDE PER TUTTI

1. Determinate con accuratezza l'importo da richiedere
2. Se possibile restate entro l'80% del valore dell'immobile
3. Preferite le durate più brevi
4. Se temete rialzi dei tassi e avete intenzione di contrarre un mutuo oltre 30 anni o avete difficoltà a far fronte ad eventuali aumenti della rata, prediligete il tasso fisso
5. Ponderate bene la scelta di prodotti con tassi diversi dal tradizionale fisso e variabile
6. Se possibile, restate con la rata sotto il 35% del reddito netto mensile
7. Valutate la possibilità di sottoscrivere polizze assicurative

1. Determinate con accuratezza l'importo da richiedere

Chi cerca un mutuo spesso si concentra solo sulla ricerca del tasso d'interesse più basso trascurando invece l'esatto importo da chiedere. Potrebbe sembrare strano ma si risparmia di più chiedendo in prestito 5.000 euro in meno che non trovando un mutuo a tasso inferiore di mezzo punto.
In un'ipotesi di mutuo a tasso fisso al 5,50% si risparmiano quasi 35 euro a rata passando da 100.000 euro a 95.000, più di 8.250 euro su tutta la durata di mutuo. Più di quanto si risparmierebbe nel caso di mutuo di 100.000 al 5,00%!

2. Se possibile restate entro l'80% del valore dell'immobile

Il rapporto tra importo richiesto e valore dell'immobile (in inglese LTV – Loan to value) rappresenta un elemento importante che incide sulla probabilità di ottenere un mutuo e sulla stessa convenienza di un mutuo. Le banche hanno fortemente limitato il valore massimo del proprio intervento all'80% del valore dell'immobile e per alcune categorie di prodotti anche al 70% o meno. Inoltre, le condizioni di un mutuo oltre l'80% sono decisamente più onerose: infatti oltre ad applicare uno spread maggiore le banche, per attenuare i rischi dell'operazione, richiedono in quasi la totalità dei casi una copertura assicurativa che aggrava il costo dell'intera operazione.

3. Preferite le durate più brevi

L'allungamento della durata, se da un lato comporta un abbassamento della rata, dall'altro determina un maggior carico di interessi pagati, sebbene distribuiti su un arco temporale più lungo, anche in considerazione del fatto che le banche di norma applicano spread maggiori per mutui di durata oltre i 20 anni. Per tale motivo è sempre consigliabile fissare la durata del mutuo scegliendo quella più bassa possibile compatibilmente con la rata che si è disposti a pagare.
Per un mutuo di 100.000 euro al tasso del 5,50%, un allungamento della durata di 5 anni, da 20 a 25 anni se da un lato permette una rata più leggera di circa 73 euro, pari a poco meno dell'11%, dall'altro comporta un aumento del monte interessi corrisposto alla banca di circa 30.000 euro, il 30% in più!

4. Se temete rialzi dei tassi e avete intenzione di contrarre un mutuo oltre 30 anni o avete difficoltà a far fronte ad eventuali aumenti della rata, prediligete il tasso fisso

Quella del tasso rappresenta una delle scelte più difficili da fare. Se da un lato il tasso fisso rappresenta la tranquillità, dall'altro il tasso variabile permette condizioni di partenza decisamente più favorevoli con un netto risparmio sulle prime rate e soprattutto permette di sfruttare appieno i periodi di tassi bassi o di eventuali ribassi. Tuttavia per durate molto lunghe, superiore ai 20 anni, o nei casi in cui aumenti della rata potrebbero mettere in difficoltà il mutuatario, come nell'ipotesi di famiglie con un solo reddito o con un reddito medio-basso, si consiglia di ponderare con attenzione la scelta di un tasso variabile.

5. Ponderate bene la scelta di prodotti con tassi diversi dal tradizionale fisso e variabile

Negli ultimi anni sono stati introdotti prodotti che abbinano caratteristiche di prodotti a tasso fisso con quelle di prodotti a tasso variabile, come i mutui con il tetto, i mutui misti, i mutui a rata costante. Non sempre è semplice valutare l'effettiva convenienza o validità di questi prodotti, che si valuta in prima istanza confrontando la differenza di spread di questi prodotti con il tasso variabile classico (per valutare invece l'effettiva protezione di un variabile con il tetto porre particolare attenzione alla differenza tra il tasso del tetto e il tasso fisso offerto su un prodotto classico da un lato e il tasso variabile dall'altro). I mutui a rata costante, inoltre, potrebbero determinare un forte allungamento della durata, e quindi degli interessi corrisposti, in caso di aumento dei tassi di interesse, in particolare per i mutui con durate lunghe.

6. Se possibile, restate con la rata sotto il 35% del reddito netto mensile

Spese impreviste, perdita del posto di lavoro, aumenti della rata per chi ha contratto un mutuo a tasso variabile possono facilmente mettere in crisi chi contrae un mutuo, in particolar modo se si parte con una "rata pesante". Anche se il limite massimo del rapporto rata /reddito stabilito dalla gran parte delle banche oscilla tra il 40 e il 45%, è sempre consigliabile strutturare il mutuo in maniera tale da restare sotto il 35% del reddito netto, sopratutto se si sta contraendo un mutuo a tasso variabile.

7. Valutate la possibilità di sottoscrivere polizze assicurative

Data la durata del mutuo che a volte è superiore ai 30 anni è sempre consigliabile valutare la possibilità di contrarre polizze assicurative tipo la polizza TCM-Temporanea Caso Morte o la polizza PPI-Personal Protection Insurance, che coprono rispettivamente il rischio di mancato pagamento delle rate a seguito di decesso del debitore la prima, o per temporanea inabilità o perdita del posto di lavoro del mutuatario la seconda. Esistono sul mercato diverse soluzioni, alcune delle quali molto flessibili, che offrono la possibilità di definire il capitale assicurato e di variarlo nel tempo, con il pagamento di un premio mensile di pochi euro.

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